Real Estate
Na internetových portáloch existuje široká škála rád a odporúčaní týkajúcich sa investovania, vo Vilimek & Vagner Asset Management však považujeme za dôležité upriamiť pozornosť na otázky, ktoré by si mal investor zodpovedať ešte pred samotnou kúpou investičnej nehnuteľnosti
V prvej časti nášho seriálu sme sa venovali reálnym očakávaniam investora, druhá časť sa zameriavala na význam lokality a polohy nehnuteľnosti a tretia časť rozobrala možnosti prenájmu a ďalšieho využitia nehnuteľnosti. Štvrtá časť seriálu sa sústreďuje na časový aspekt investície a investičný zámer.
Jednou zo zásadných otázok, ktorú by si mal investor zodpovedať ešte pred kúpou nehnuteľnosti, je ako dlho plánuje investíciu držať a čo od nej očakáva. Investičný horizont a cieľ investície spolu úzko súvisia a významne ovplyvňujú výber typu nehnuteľnosti, lokality aj spôsob jej využitia.
Nižšie pripájame porovnanie vývoja cien nehnuteľností z dvoch odlišných trhov pre špecifické investičné prístupy.
Hoci existuje množstvo individuálnych scenárov, v praxi sa najčastejšie stretávame s nasledujúcimi modelmi:
Aj keď to môže znieť prekvapivo, existujú realitné projekty – najmä v zahraničí – ktoré umožňujú profit z relatívne krátkodobej investície do vlastnej nehnuteľnosti. Typickým časovým horizontom je obdobie do piatich rokov.
Investor si kupuje investičný apartmán, z ktorého má počas troch až piatich rokov buď garantovaný, alebo minimálny zmluvne deklarovaný výnos zo strany developera. Počas tohto obdobia je nehnuteľnosť určená na užívanie tretími stranami a investor ju reálne nevyužíva. Po uplynutí dohodnutého času vzniká možnosť spätného odkúpenia nehnuteľnosti developerom alebo iným subjektom. Zisk investora predstavuje súčet výnosov vyplácaných počas investičného obdobia.
Hlavnou výhodou tohto modelu je minimálna až nulová potreba aktívnej participácie investora. O správu, operatívu aj obsadenosť sa stará developer alebo poverený operátor. Nevýhodou môže byť fakt, že tento typ investície nepočíta s osobným užívaním nehnuteľnosti.
Ďalšou možnosťou je investícia do nehnuteľnosti už v projektovej alebo výstavbovej fáze s cieľom jej predaja po dokončení a kolaudácii. Ide o model známy aj zo slovenského trhu.
Rozdiel medzi nákupnou cenou v počiatočnej fáze projektu a predajnou cenou hotovej nehnuteľnosti môže v niektorých prípadoch predstavovať aj viac než dvojnásobné zhodnotenie vloženého kapitálu. Tento efekt je výsledkom toho, že investor preberá najvyššiu mieru rizika práve v úvodnej fáze projektu. Riziko sa následne postupne znižuje s každou ďalšou etapou výstavby.
Časový horizont takejto investície sa najčastejšie pohybuje v rozmedzí dvoch až štyroch rokov, v závislosti od štádia projektu, legislatívnych procesov a ďalších externých faktorov.
Nevýhodou je riziko časového sklzu alebo dokonca nerealizovania projektu. Investor má síce možnosť svoju pozíciu postúpiť alebo predať – či už späť developerovi (často so stratou časti vkladu), alebo tretej osobe – no nájdenie kupujúceho môže byť komplikovanejšie.
Najrozšírenejším investičným horizontom je nadobudnutie nehnuteľnosti na dobu neurčitú. Investor v tomto prípade nehnuteľnosť využíva na vlastné účely – či už čiastočne alebo naplno – a aktívny výnos z prenájmu nepredstavuje primárny cieľ.
Hlavným zámerom je sledovanie vývoja trhu a predaj nehnuteľnosti v čase, keď jej hodnota dosiahne požadované zhodnotenie vloženého kapitálu. Keďže ceny nehnuteľností podliehajú trhovým cyklom, časový horizont tejto investície môže presiahnuť aj desať rokov.
Osobitnú pozornosť si zaslúžia krajiny, kde osobné vlastníctvo nehnuteľností nie je také rozšírené ako na Slovensku a kde dominuje nájomné bývanie. V takýchto krajinách bývajú ceny nehnuteľností citlivejšie na ekonomické výkyvy.
Výhodou investovania do dovolenkových destinácií je skutočnosť, že ide o špecifický typ nehnuteľností, o ktoré je záujem aj zo strany zahraničných kupujúcich a nájomníkov. To môže v prípade poklesu trhu pomôcť lepšie udržať ich hodnotu. Podobne priaznivá je situácia aj pri investičných apartmánoch v krajinách, kde nájomné bývanie využíva majorita obyvateľstva.
Nevýhodou zostáva riziko ekonomických vplyvov a výkyvov trhu, ktoré môžu predĺžiť návratnosť investície o niekoľko rokov.
Budovanie investičného portfólia nehnuteľností predstavuje dlhodobú stratégiu, ktorá môže v prípade individuálnych investorov trvať aj viac než jednu dekádu. Investor postupne vytvára tematické alebo výnosovo zamerané portfólio, ktoré plánuje v budúcnosti predať ako funkčný, ziskový celok, alebo ho ďalej rozširovať a dlhodobo spravovať.
Aj v tomto prípade je však nevyhnutné s portfóliom aktívne pracovať a jeho zloženie priebežne optimalizovať. Nehnuteľnosti, rovnako ako iné hmotné aktíva, podliehajú amortizácii a postupnej strate hodnoty, čo predstavuje jedno z hlavných rizík pasívne spravovaného portfólia. Správa investičného portfólia je preto samostatnou kapitolou, ktorá si vyžaduje systematický prístup.
Určenie – alebo aspoň rámcové naplánovanie – investičného horizontu je jedným zo základných stavebných kameňov každej investície do nehnuteľností. Tento aspekt rozhodne netreba podceňovať, keďže práve nesprávne nastavený časový plán môže investora v budúcnosti nepríjemne prekvapiť.
Ak si nie ste istí ďalšími krokmi alebo sa chcete poradiť o vhodnom nastavení investičnej stratégie, neváhajte nás kontaktovať. Radi Vám pomôžeme nájsť riešenie, ktoré bude zodpovedať vašim cieľom aj možnostiam.
VIVA ASSET MANAGEMENT s.r.o.
Námestie SNP 18
974 01 Banská Bystrica
Slovensko
© 2022-2026 – Vilimek & Vagner Asset Management. All rights reserved.