SERIÁL: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti?

SERIÁL: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti?

Napriek tomu, že internetové portály sú plné rôznych rád a odporúčaní týkajúcich sa investovania do nehnuteľností, vo Vilimek & Vagner Asset Management považujeme za dôležité poukázať na niekoľko kľúčových otázok, ktoré by si mal každý investor zodpovedať ešte pred samotnou kúpou investičnej nehnuteľnosti – bez ohľadu na jej typ či lokalitu.

Preto sme pripravili tento seriál, ktorý stavia na našich praktických skúsenostiach a odborných poznatkoch z rôznych investičných destinácií. V prvej časti sa zameriame na očakávania investora – konkrétne na to, či inklinuje ku konzervatívnejšej, alebo naopak oportunistickejšej investičnej stratégii.

REÁLNE OČAKÁVANIA

Bez ohľadu na to, či uvažujete o kúpe cenovo dostupnejšieho apartmánu alebo niekoľkomiliónovej vily, je nevyhnutné pristupovať k investícii s realistickými očakávaniami. Ziskovosť investície sa vždy odvíja od pomeru medzi vloženým kapitálom a mierou rizika, ktoré je investor ochotný podstúpiť.

Relatívne bezpečné nehnuteľnosti v rozvinutých krajinách a stabilných trhoch spravidla nedosahujú také vysoké percentuálne zhodnotenie ako nehnuteľnosti v exotických destináciách. To všetko môže byť výrazne ovplyvnené nielen subjektívnymi, ale aj objektívnymi faktormi.

Predstavme si napríklad kúpu vily v renomovanej exotickej destinácii – povedzme na sopečnom ostrove. Vďaka priaznivým obstarávacím cenám je možné nehnuteľnosť vybudovať relatívne efektívne a následne ju prenajímať so zaujímavým výnosom. Destinácie ako indonézsky ostrov Bali patria medzi svetovo vyhľadávané lokality s celoročným dopytom zo strany turistov aj digitálnych nomádov, ktorí často vyhľadávajú dlhodobé ubytovanie. Kombinácia vysokého dopytu a obmedzenej ponuky kvalitných nehnuteľností môže viesť k výnosnosti, ktorá atakuje až 19 % ročne vzhľadom na obstarávaciu cenu, pričom návratnosť investície sa môže pohybovať okolo piatich rokov.

Takýto scenár však so sebou nesie aj zvýšené riziká. Prírodné javy, akými sú napríklad sopečná aktivita, alebo politická nestabilita môžu mať zásadný vplyv na hodnotu investície – v extrémnych prípadoch až na jej úplnú devalváciu.

Na opačnom konci spektra stoja investície v etablovaných európskych krajinách, ktoré v priemere ponúkajú výnosy na úrovni 4 až 10 %, a to aj s prihliadnutím na sezónnosť, obsadenosť či dopyt. Hoci je tento výnos nižší a obstarávacia cena nehnuteľností často vyššia, konzervatívni investori ocenia najmä vyššiu mieru stability a ochranu vloženého kapitálu. V takomto prípade slúži výnos skôr ako príjemný doplnok než ako hlavný zdroj zisku.

Ďalším dôležitým aspektom v rámci očakávaní je rozpočet a s ním súvisiaci potenciálny výnos. Je potrebné si otvorene priznať, že apartmán za dostupnejšiu obstarávaciu cenu nebude možné prenajímať za nadpriemerné sumy. To má prirodzený vplyv na celkové zhodnotenie investície. Percentuálne zhodnotenie síce môže vyzerať atraktívne vzhľadom na nižšiu obstarávaciu cenu, no v absolútnych číslach ide často len o niekoľko stoviek eur mesačne. Zároveň je potrebné počítať so sezónnosťou – rozdielmi medzi hlavnou a vedľajšou sezónou, ktoré výsledný mesačný príjem spriemerujú.

V každom prípade odporúčame pred takým zásadným krokom, akým je kúpa investičnej nehnuteľnosti, vykonať dôkladný prieskum trhu a ideálne aj finančnú analýzu. Tá pomôže objektívne posúdiť, či je príležitosť, ktorá sa na prvý pohľad javí ako výhodná, skutočne zmysluplná.

Vilimek & Vagner Asset Management svojim klientom poskytuje službu vypracovania finančnej a investičnej analýzy v súlade s medzinárodnými štandardmi – či už pre jednotlivý projekt, alebo celé portfólio. Neváhajte nás kontaktovať alebo si dohodnúť osobné stretnutie, na ktorom radi preberieme detaily vášho investičného zámeru. Prvá konzultácia je u nás bezplatná.

V ďalšej časti nášho seriálu sa pozrieme na význam polohy nehnuteľnosti a širšej lokality. Nie vždy totiž zdanlivo dobrá poloha prináša adekvátnu pridanú hodnotu investície. 

© 2022-2026 – Vilimek & Vagner Asset Management. All rights reserved.