SERIÁL – 3. ČASŤ: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti? Využitie nehnuteľnosti

SERIÁL – 3. ČASŤ: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti? Využitie nehnuteľnosti

Hoci internetové portály sú plné rád a nápadov, ktoré pojednávajú o aspektoch investovania, vo VIVA Asset Management by sme radi priblížili niekoľko otázok, na ktoré si treba pred kúpou investičnej nehnuteľnosti zodpovedať – a to v každom prípade.

V prvej časti nášho seriálu sme rozobrali problematiku reálnych očakávaní z investície ako takej (článok si viete pozrieť aj tu). Druhá časť seriálu bola zameraná na aspekt lokality a polohy Vašej nehnuteľnosti (nájdete tu). Tretia časť seriálu rozoberá možnosti prenájmu a ďalšieho využitia nehnuteľnosti.

VYUŽITIE NEHNUTEĽNOSTI

Ak sme už stotožnení s očakávaniami a polohou, nadviažeme na to otázkou budúceho fungovania nehnuteľnosti. Predtým však musíme rozdeliť možnosti fungovania už na začiatku. 

Prvá časť sa bude venovať nehnuteľnosti v projektovej alebo výstavbovej fáze. 

Nakoľko môžete kúpiť nehnuteľnosť nielen už postavenú ale aj v rôznom štádiu projektu – naloženie aj s takto investovaným kapitálom má svoje možnosti, kedy viete nadobudnúť zhodnotenie pasívnou cestou. Nehnuteľnosti v projektovej fáze sú zvyčajne predávané za nižšiu než trhovú cenu. Dôvod je jednoduchý – v projektovej fáze developer kumuluje potrebný kapitál na začatie stavby projektu. Keďže ide o niečo čo je ešte len v plánoch, je tento postup štandardný.

Vďaka prevzatiu istého rizika, investor dokáže za celé obdobie od ohlásenia projektu po moment dokončenia postupne navyšovať celkovú hodnotu investície. Akonáhle projekt dostane kontúry budovy – a teda už je fyzicky pred dokončením, vie investor kúpnu zmluvu posunúť novému majiteľovi – samozrejme za vyššiu cenu než tomu bolo v momente kúpy počas projektovej fázy.

Niektorí investori cielia práve na takéto projekty – pritom nečakajú, že nehnuteľnosť reálne skolaudovanú prevezmú. Samozrejme – ide o stratégiu, ktorá so sebou nesie istú mieru rizika a preto odporúčame zamerať sa na projekty osvedčených developerov a v lokalitách, kde budete mať najvyššiu pravdepodobnosť, že hodnota nehnuteľnosti bude stúpať.

Druhá časť poskytuje prehľad možností – čo s hotovou a skolaudovanou nehnuteľnosťou ďalej?

Prvou možnosťou je pochopiteľne vlastné užívanie po väčšinu roka. Ak ale predpokladáme, že chcete aby Vám nehnuteľnosť aktívne generovala zisk – či už po celý alebo po väčšiu časť roka, budete ju musieť prenajímať. Zostáva preto otázka, akou cestou – priamym prenájmom koncovému spotrebiteľovi alebo sprostredkovaným ale zabezpečeným prenájmom prostredníctvom tretej strany. Toto sú najčastejšie modely:

Priamy prenájom

V prípade že chcete maximalizovať profit z prenájmu, najlepšie je prenajímať nehnuteľnosť po svojom. Má to však úskalia v podobe buď pracnej inzercie, ale aj takmer nutnosť byť prítomný v destinácií kvôli servisu a poskytovaniu súčinnosti nájomníkom.

Sprostredkovaný prenájom na základe typu projektu

Veľa projektov je súčasťou širšieho konceptu – napríklad rezortu alebo iného druhu ubytovacej funkcie. Tieto projekty majú vlastnú zabezpečenú operatívu ako aj obsadenie nehnuteľnosti ale predpokladajú jej využitie po väčšinu roka. Takýto druh investície je vhodný pre investorov, ktorí nepočítajú s užívaním nehnuteľnosti respektíve im stačí užívať nehnuteľnosť do max 1 mesiaca v roku (aj to je väčšinou preferované obdobie mimo sezóny). V princípe ide o model, kedy majiteľ nehnuteľnosti nemá žiadne dodatočné starosti s nehnuteľnosťou ale musí počítať s vyšším podielom operátora na celkovej správe.

Sprostredkovaný prenájom samostatnej nehnuteľnosti

Pokiaľ majiteľ preferuje presun správy na profesionálneho operátora, má pomerne veľa možností tak učiniť aj v prípade, že projekt nie je súčasťou rezortu alebo hotela. Existuje pomerne dosť firiem ktoré sa týmto typom operatívy zaoberajú a tým poskytujú majiteľovi potrebné služby. Pomer podielu na operatíve je samozrejme závislý na firme a rozsahu služieb – preto je potrebné aby mal majiteľ jasnú predstavu, čo očakáva. Rovnako dôležité je aj najať firmu, ktorá má určitý kredit renomé.

V prípade, že si neviete poradiť s operatívou, alebo nemáte ešte konkrétnu predstavu o využití nehnuteľnosti, neváhajte sa na nás obrátiť. Každý projekt je špecifický, preto odporúčame investíciu vyprofilovať na mieru podľa preferencií investora.

V ďalšej časti nášho seriálu sa budeme bližšie venovať časovému investičnému horizontu – ako dlho investíciu držať a kedy ju najlepšie predať. Máte jednu nehnuteľnosť čisto na užívanie, alebo budujete ziskové portfólio?

© 2022-2025 – Vilimek & Vagner. All rights reserved. Powered by Birdline