SERIÁL – 3. ČASŤ: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti? Využitie nehnuteľnosti a možnosti prenájmu

SERIÁL – 3. ČASŤ: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti? Využitie nehnuteľnosti a možnosti prenájmu

Internetové portály sú síce plné rôznorodých odporúčaní týkajúcich sa investovania, vo Vilimek & Vagner Asset Management však považujeme za dôležité upriamiť pozornosť na konkrétne otázky, ktoré je rozumné si zodpovedať ešte pred samotnou kúpou investičnej nehnuteľnosti.

V prvej časti nášho seriálu sme sa venovali reálnym očakávaniam investora, v druhej časti sme rozobrali význam lokality a polohy nehnuteľnosti. Tretia časť sa zameriava na možnosti využitia nehnuteľnosti a jej ďalšie fungovanie z pohľadu prenájmu.

VYUŽITIE NEHNUTEĽNOSTI

Ak máme jasno v očakávaniach aj v lokalite, prirodzene nasleduje otázka budúceho fungovania (operatívy) nehnuteľnosti. Už na začiatku procesu investovania je však dôležité rozdeliť jednotlivé možnosti využitia podľa typu investície.

Nehnuteľnosť v projektovej alebo výstavbovej fáze

Investor má možnosť kúpiť nehnuteľnosť nielen ako hotový a skolaudovaný produkt, ale aj v rôznych štádiách projektu či výstavby. Aj s takto investovaným kapitálom je možné pracovať a dosiahnuť zhodnotenie pasívnou cestou (tzv. flip).

Nehnuteľnosti v projektovej fáze sú spravidla ponúkané za nižšiu než trhovú cenu. Dôvod je jednoduchý – developer v tomto štádiu kumuluje kapitál potrebný na realizáciu projektu. Keďže ide o investíciu, ktorá je ešte len v plánoch, ide o bežný a štandardný developerský postup.

Prevzatím určitej miery rizika dokáže investor počas obdobia od oznámenia projektu až po jeho dokončenie postupne zvyšovať hodnotu svojej investície. V momente, keď je projekt blízko dokončenia, môže investor svoju kúpnu zmluvu postúpiť novému majiteľovi –za vyššiu cenu, než bola pôvodná nákupná cena v projektovej fáze.

Niektorí investori cielene vyhľadávajú práve tento typ projektov a ani nepočítajú s tým, že by si nehnuteľnosť po kolaudácii reálne ponechali. Ide však o stratégiu so zvýšeným rizikom, a preto odporúčame zameriavať sa na projekty od overených developerov a lokality s vysokým dopytom a predpokladom rastu hodnoty nehnuteľností.

Hotová a skolaudovaná nehnuteľnosť – čo ďalej?

Pri hotovej a skolaudovanej nehnuteľnosti má investor niekoľko možností jej využitia. Prvou z nich je, pochopiteľne, vlastné užívanie. Ak však investor očakáva, že nehnuteľnosť bude aktívne generovať výnos – či už počas celého roka alebo jeho väčšej časti – je potrebné ju prenajímať.

Následne vzniká otázka, akým spôsobom prenájom realizovať – či priamym prenájmom koncovému klientovi, alebo sprostredkovaným prenájmom prostredníctvom tretej strany. Medzi najčastejšie modely patria:

A) Priamy prenájom

Ak je cieľom maximalizácia výnosu z prenájmu, priamy prenájom je spravidla najvýnosnejším riešením. Na druhej strane si však vyžaduje výrazne viac času a osobnej angažovanosti – od inzercie, komunikácie s nájomníkmi až po zabezpečenie servisu, údržby a riešenia operatívnych situácií. V mnohých prípadoch je zároveň takmer nevyhnutná fyzická prítomnosť v danej destinácii.

B) Sprostredkovaný prenájom v rámci projektu alebo rezortu

Mnohé projekty sú súčasťou širšieho konceptu, napríklad rezortu alebo ubytovacieho komplexu. V takom prípade je správa, operatíva aj obsadenosť nehnuteľnosti zabezpečená centrálnym operátorom. Tento model predpokladá využitie nehnuteľnosti počas väčšiny roka a je vhodný pre investorov, ktorí s vlastným užívaním nehnuteľnosti nepočítajú, prípadne im postačuje krátke obdobie v roku (často mimo hlavnej sezóny). Výhodou je minimálna starostlivosť zo strany majiteľa, nevýhodou vyšší podiel operátora na výnosoch z prenájmu.

C) Sprostredkovaný prenájom samostatnej nehnuteľnosti

Aj v prípade, že nehnuteľnosť nie je súčasťou rezortu či hotela, má majiteľ možnosť zveriť jej správu profesionálnemu operátorovi. Na trhu existuje viacero spoločností, ktoré sa špecializujú na kompletnú správu a prenájom nehnuteľností. Podiel na výnosoch a rozsah služieb závisí od konkrétnej firmy a zvoleného balíka služieb, preto je dôležité mať jasnú predstavu o očakávaniach. Rovnako podstatné je vybrať si partnera s dostatočnými skúsenosťami, referenciami a renomé.

Ak si nie ste istí, ktorý model využitia je pre Vás najvhodnejší, alebo nemáte jasnú predstavu o budúcej operatíve, neváhajte sa na nás obrátiť. Každý projekt je špecifický a optimálne riešenie by malo byť vždy nastavené individuálne podľa investičnej stratégie a preferencií investora.

V ďalšej časti nášho seriálu sa budeme venovať časovému investičnému horizontu – teda tomu, ako dlho nehnuteľnosť držať a kedy je vhodný čas na jej predaj. Ide o jednorazovú investíciu na vlastné užívanie, alebo budujete dlhodobé ziskové portfólio?

© 2022-2026 – Vilimek & Vagner Asset Management. All rights reserved.