Slovník pojmov a termínov

Slovník pojmov a termínov

VYSVETLENIE POJMOV A TERMÍNOV, S KTORÝMI SA MÔŽETE AKO INVESTOR STRETNÚŤ

Investičný apartmán & Investičná vila – ako nehnuteľnosť – je formou investície do reálneho projektu a reálnej schémy, ktorá bude po dostavaní ponúkaná tretím stranám za účelom prenájmu – a teda generovania zisku investorovi. Väčšinou investičné apartmány nie sú pre investora určené na užívanie, ale nájdu sa aj výnimky, ktoré občasné využívanie umožňujú. Takéto apartmány sú najmä súčasťou schém ako PBSA, BTR (vysvetlenie viď nižšie) alebo hotelov. Pre bližšie informácie ohľadom možnosti využívania nehnuteľnosti, ktoré máme v ponuke, sa na nás obráťte.

Prázdninová vila – ako nehnuteľnosť – je samostatne stojaca vila poskytujúca na rozdiel od investičnej vily možnosti užívania alebo nakladania s nehnuteľnosťou podľa vôle investora. Môže byť prenajímaná (napr. cez booking.com alebo iné portály), plne využívaná investorom alebo kombináciou oboch. Na bližšie informácie ohľadom využitia jednotlivých projektov sa nás opýtajte.

Off-market – alebo „Mimo (bežný) trh“ – je pojem, ktorý sa používa pri investičných príležitostiach, ktoré sú tzv. „podpultové“ a teda nie sú propagované alebo ponúkané bežnými cestami (realitné portály, reklama, atď.). Väčšinou ide o nehnuteľnosti alebo príležitosti, ktoré sú určené pre užší kruh investorov. VIVA Asset Management spolupracuje s developermi, ktorí takéto ponuky majú. My ako ich partner nimi disponujeme, ale môžeme ich zverejniť iba vážnym záujemcom alebo členom nášho VIVA Klubu, ktorý práve tento užší kruh investorov predstavuje.

Asset class – alebo „Trieda ekonomických aktív“ – listina alebo fyzický statok generujúci aktívny zisk. Okrem realít sa tu nachádzajú aj dlhopisy, akcie, podiely a iné. Na aktíva má majoritný vplyv trh – dopyt a ponuka, ale aj ekonomická a politická situácia, poprípade vis maior (niečo, čo nevieme ovplyvniť – prírodné živly, epidémie, atď.).

Leasehold – je forma držby pozemku alebo objektu prenájmom od pôvodného vlastníka. Niektoré nehnuteľnosti stoja na tzv. Leasehold pozemku, čo znamená, že si pozemok prenajali od pôvodného vlastníka na určitý čas. Nakoľko ide o pozemok pod nehnuteľnosťou, tieto kontrakty sa uzatvárajú väčšinou na 25 až 100 rokov s možnosťou predĺženia. Táto zmluva je ťažko vypovedateľná, nakoľko býva viazaná na samotnú existenciu budovy.

Freehold – je forma držby pozemku, kedy vlastníctvo pozemku prechádza plne na investora alebo nového majiteľa. Ide o štandardné riadne vlastníctvo pozemku, alebo jeho podiel (v prípade apartmánových domov, ak sa vlastníctvo vzťahuje aj na pozemok nehnuteľnosti).

Yield – alebo „Výnos & Zisk“ – je percentuálne vyjadrenie návratnosti investície väčinou v ročnej periodicite. Ide o kladný úrok, ktorý dostáva investor vo forme „zárobku“ alebo „zisku“ z investície. Konkrétne vyplácanie ziskov je viazané na zmluvu a podmienky výplaty zisku, ale väčinou sa stretneme buď s kvartálnou alebo výročnou výplatou ziskov. Ak Vám investor garantuje 7% výnos po dobu 5 rokov, znamená to, že Vaša investícia o nejakej hodnote bude mať 7% zhodnotenie každý rok (z investovanej sumy) – napríklad: 7% zo 100 000€ je 7 000€. Výnosy sú samozrejme čisté (po odpísaní poplatkov a daní) ako aj hrubé (pred odpisom poplatkov a daní).

BTR – Built to Rent – alebo „Postavené za účelom prenájmu“ – je podsegment nájmových investičných realitných schém. Ide o nehnuteľnosť (rezidenciu) pozostávajúcu z apartmánov určených na prenájom tretej strane (nájomníkom). Tento segment je populárny vďaka dodatočným službám ako aj relatívne flexibilnému nájomnému kontraktu (možnosť pobytu už od niekoľkých mesiacov). Vďaka univerzalite cieľovej skupiny je tento segment jedným z najziskovejších ako pre inštitucionálnych tak pre privátnych investorov.

PBSA – Purpose Built Student Accommodation – alebo „Účelová výstavba študentských apartmánov“ – je schéma študentskej rezidencie privátneho charakteru poskytujúca okrem ubytovania vyššej úrovne (oproti internátom) aj služby a spoločenské priestory nájomníkom v cene prenájmu. Vo väčšine krajín je tento segment legislatívne vymedzený aj voči daniam a poplatkom, a preto je pre privátnych investorov zaujímavou voľbou. Vďaka stále vysokému dopytu predstavuje stabilný zdroj príjmov.

MOIC – Multiple of Invested Capital – alebo „Multiplikácia investovaného kapitálu“ – je číselný investičný analytický ukazovateľ vyjadrujúci násobky investovaného kapitálu voči výslednej hodnote zhodnotenia investície mínus vstupné náklady. V skratke, vyjadruje koľko krát sa investovaný kapitál znásobí (väčšinou je indikátor viazaný s iným ukazovateľom obsahujúcim časovú veličinu).

IRR – Internal Rate of Return – alebo „Vnútorná miera návratnosti“ – je percentuálny investičný analytický ukazovateľ vyjadrujúci návratnosť investície v čase. Indikátor berie do úvahy okrem obratu a zisku plynúceho z operatívy aj pasívne zhodnotenie nehnuteľnosti podľa trhovej ceny. Súčasťou prepočtového koeficientu je aj miera nákladov na prípadné financovanie (úrok) ako aj inflácia alebo periodicita výplaty zisku. Alternatívy ukazovateľa poznáme aj ako XIRR (Extended Internal Rate of Return) alebo MIRR (Modified Internal Rate of Return).

NPV – Net Present Value – alebo „Čistá súčasná hodnota“ – je percentuálny investičný analytický ukazovateľ vyjadrujúci súčasnú hodnotu investovaného kapitálu na základe predpokladaného vývoja reálnej hodnoty kapitálu v budúcnosti berúc do úvahy časovú veličinu. Väčšinou je investícia devalvovaná infláciou a tento koeficient nám vie vyjadriť súbornú hodnotu budúcich ziskov ako aj celkovú hodnotu nehnuteľnosti v budúcnosti.