SERIÁL: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti?
Hoci internetové portály sú plné rád a nápadov, ktoré pojednávajú o aspektoch investovania, vo VIVA Asset Management by sme radi priblížili niekoľko otázok, na ktoré si treba pred kúpou investičnej nehnuteľnosti zodpovedať – a to v každom prípade.
Tento seriál základných otázok sme pripravili na základe našich skúseností ako aj odborných poznatkov z jednotlivých destinácií. Prvá časť sa bude venovať očakávaniam investora – a to odpoveďou na otázku, či preferujete konzervatívnejšiu alebo oportunistickejšiu stratégiu investovania.
REÁLNE OČAKÁVANIA
Či už kupujete cenovo dostupnejší apartmán alebo niekoľko miliónovú vilu, je nutné mať od investície reálne očakávania. Ziskovosť sa odvíja od jednoduchého pomeru hodnoty investície a veľkosti rizika, ktoré ste ochotný podstúpiť.
Relatívne bezpečné nehnuteľnosti v rozvinutých krajinách a trhoch nebudú mať tak vysoké percentuálne zhodnotenie ako nehnuteľnosti v exotických rajoch, kde však nehnuteľnosť môže byť vo väčšej miere ovplyvnená nielen subjektívnymi vplyvmi, ale aj tými objektívnymi.
Predstavte si, že si kúpite vilu v renomovanom raji, napríklad na sopečnom ostrove. Vďaka priaznivým cenám viete celkom rozumne vystavať nehnuteľnosť a aj ho za slušný zisk prenajať. Tieto raje, akým je napríklad Indonézsky ostrov Bali – sú svetovou destináciou, ktorá sa celoročne teší vysokému záujmu turistov, ale aj nomádov, ktorí hľadajú dlhodobejšie ubytovanie. Vďaka vysokému dopytu a nižšej ponuke kvalitných nehnuteľností, výnosnosť z týchto nehnuteľností atakuje 19% výnos voči nadobúdacej cene. Vďaka tomu viete Vašu investíciu splatiť už do piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Bola by to idylka, ale môže dôjsť k explózií sopky (ostrov Bali je sopečného pôvodu) alebo politickému prevratu, respektíve nestabilite, a vaša investícia sa môže rýchlo devalvovať alebo úplne zrútiť (a to aj doslova).
Na druhú stranu, investícia v etablovaných Európskych krajinách môže poskytnúť v priemere 6 – 10% výnos a to aj s ohľadom na dĺžku sezóny, obsadenosť, či dopyt. Je to značne menej ako Bali, zároveň obstarávacia cena je často krát vyššia. Ak ste však konzervatívny investor, oceníte najmä relatívne bezpečnú formu investície v rozvinutej krajine, čím minimálne uchováte hodnotu investovaného kapitálu a zárobok slúži skôr ako príjemný doplnok.
Ďalším aspektom v rámci očakávania, ktorý považujeme za obzvlášť dôležitý vo fáze výberu nehnuteľnosti, je rozpočet a očakávaný výnos. Treba si na rovinu priznať – ak kupujete cenovo dostupnejší apartmán, nemôžete ho prenajímať za nadpriemerné sumy v danej oblasti. To má pochopiteľný vplyv na zhodnotenie. Percentuálne zhodnotenie môže byť vyššie vzhľadom aj na obstarávaciu cenu – nebude to však viac, než pár stovák mesačne navyše. Nehovoriac o tom, že zisk sa prepočítava medzi hlavnú sezónu a prenájom nehnuteľnosti mimo sezónu, čo Vám výsledný mesačný zárobok spriemeruje.
V každom prípade – odporúčame si pred tak dôležitým krokom akým je akvizícia nehnuteľnosti – spraviť prieskum a ideálne aj finančnú analýzu toho, či príležitosť, ktorá sa na prvý pohľad zdá ako výhodná, ňou aj reálne je. VIVA Asset Management poskytuje svojim klientom službu, ktorá Vám na základe medzinárodných štandardov vypracuje finančnú a investičnú analýzu na každý projekt, alebo na portfólio ako také. Napíšte nám alebo si dohodnime stretnutie a prediskutujme viac detailov ohľadom Vášho zámeru. Nezabúdajte, že za prvú konzultáciu sa u nás neplatí!
V ďalšej časti nášho seriálu sa pozrieme na aspekt polohy nehnuteľnosti a širšej lokality. Nie vždy zdanlivo dobrá poloha vie priniesť adekvátnu pridanú hodnotu Vašej investícií. Zostaňte s nami!
