SERIÁL – 4. ČASŤ: Čo zvážiť pred kúpou investičnej nehnuteľnosti? Investičný horizont a zámer
Hoci internetové portály sú plné rád a nápadov, ktoré pojednávajú o aspektoch investovania, vo VIVA Asset Management by sme radi priblížili niekoľko otázok, na ktoré si treba pred kúpou investičnej nehnuteľnosti zodpovedať – a to v každom prípade.
V prvej časti nášho seriálu sme rozobrali problematiku reálnych očakávaní z investície ako takej (článok si viete pozrieť aj tu). Druhá časť seriálu bola zameraná na aspekt lokality a polohy Vašej nehnuteľnosti (nájdete tu). Tretia časť seriálu rozobrala možnosti prenájmu a ďalšieho využitia nehnuteľnosti (nájdete tu).
INVESTIČNÝ HORIZONT A ZÁMER
Štvrtá časť seriálu zameria svoju pozornosť na časový aspekt investície. Ako dlho držať nehnuteľnosť, ak chcete z nej vyťažiť maximálny zisk – alebo konzistentne budovať ziskové portfólio? Taktiež si treba určiť cieľ – čo chceme s nehnuteľnosťou dosiahnuť. A to ide ruka v ruke práve aj s investičným horizontom. Hoci prípadov existuje veľa, my si rozoberieme nasledovné prípady, s ktorými sa stretávame najčastejšie.
Zisk z krátkodobej investície do investičných apartmánov
Hoci to znie nepravdepodobne, existujú aj realitné projekty (v zahraničí) ktoré poskytujú možnosť profitu z krátkodobej investície do vlastnej nehnuteľnosti. Základným časovým rozpätím je horizont do piatich rokov. Majiteľ si kupuje investičný apartmán z ktorého má buď garantovaný, alebo minimálny proklamovaný výnos developerom počas troch až piatich rokov. Investor sa stane majiteľom nehnuteľnosti, ale reálne ju nebude využívať – nakoľko bude určená na užívanie tretími stranami. Po určitom čase dochádza k možnosti odkúpenia nehnuteľnosti od investora. Jeho zisk predstavuje súčet profitu počas investičných rokov.
Investor sa stane majiteľom nehnuteľnosti, ale reálne ju nebude využívať – nakoľko bude určená na užívanie tretími stranami. Po určitom čase dochádza k možnosti odkúpenia nehnuteľnosti od investora. Jeho zisk predstavuje súčet profitu počas investičných rokov.
Výhodou tohoto typu je nulová nutnosť interakcie zo strany investora. O väčšinu a v niektorých prípadoch aj o všetko – sa stará developer a operátor nehnuteľnosti. Tento typ investície nepredpokladá že investor bude nehnuteľnosť užívať – čo môže byť brané niekým ako nevýhoda.
Zisk z projektovej investície
Jednou z možností pre investora je investícia do projektu nehnuteľnosti s cieľom predaja po dostavaní / skolaudovaní. Tento trend je nám známy aj na Slovensku. Rozdiel medzi nákupnou cenou projektu a predajnou cenou stojacej nehnuteľnosti často presahuje dvojnásobné zhodnotenie kapitálu. Tento efekt je dosiahnutý najmä tým, že investor prevezme maximálne riziko investície v počiatočnej fáze projektu. To sa postupne znižuje každou ďalšou etapou projektovej a výstavbovej fázy nehnuteľnosti. Časový horizont takejto investície môže byť väčšinou od dvoch do štyroch rokov (závisí od stavu celého projektu, legislatívy, štádia výstavby a iných faktorov).
Pochopiteľná nevýhoda je samotné riziko, že sa projekt buď neuskutoční, alebo bude časovo naťahovať. Samozrejme – investor môže svoju investíciu odstúpiť alebo odpredať – buď späť developerovi, hoci riskuje stratu časti vkladu – alebo inej osobe (ktorej nájdenie ale môže byť komplikovanejšie). Ďalšia nevýhoda je užívanie nehnuteľnosti – tento typ investície užívanie nehnuteľnosti nepredpokladá.
Zisk z trhovej hodnoty
Najrozšírenejším investičným horizontom je nadobudnutie nehnuteľnosti na dobu neurčitú. Investor si kupuje nehnuteľnosť na čiastočné alebo úplné užívanie. Predpokladá teda menší podiel na aktívnom zisku nehnuteľnosti a sleduje trh nehnuteľností tak, aby prípadný predaj znamenal zhodnotenie kapitálu, ktorý do nej vložil. Nakoľko ceny nehnuteľností kolíšu, môže výsledný časový horizont investície trvať aj viac ako desať rokov. Tu je podstatné si uvedomiť, že ak investujeme v krajinách kde nie je osobné vlastnenie nehnuteľnosti tak rozšírené ako u nás (v porovnaní s nájomnými apartmánmi), tak v týchto krajinách sú ceny nehnuteľností viac citlivé voči ekonomickým výkyvom.
Výhodou investovania do dovolenkových destinácií je najmä fakt, že nejde o úplne bežné nehnuteľnosti – ale o nehnuteľnosti o ktoré je záujem aj u potenciálnych zahraničných vlastníkoch alebo podnájomníkoch. To ich hodnotu dokáže viac uchovať v prípade cenového prepadu hodnoty nehnuteľností. Ak sa rozprávame o investičných apartmánoch – tu je situácia priaznivá najmä v krajinách, kde bývanie v podnájme využíva majorita obyvateľstva (Spojené Kráľovstvo, Švajčiarsko, Nemecko, Francúzsko, a.i.).
Nevýhodou je už spomenuté správanie samotného trhu a riziko ekonomických vplyvov na cenu nehnuteľností. Tu môže investícia uviaznuť aj na niekoľko rokov.
Zisk z portfólia
Investičný horizont pri budovaní portfólia od základov je beh na dlhšiu trať a v prípade individuálnych investorov môže predstavovať aj viac ako jednu dekádu. S ohľadom na finančné prostriedky a podľa ich možností – investor buduje tematické portfólio nehnuteľností, ktoré plánuje predať ako aktívne zarábajúci celok nehnuteľností – alebo ho plánuje užívať a rozširovať ďalej.
V každom prípade je ale nutné s portfóliom pracovať a čiastočne jeho obsah obmieňať. Tak ako každý hmotný predmet, aj nehnuteľnosti podliehajú amortizácií a strate hodnoty – čo sú hlavní nepriatelia investorov, ktorí preferujú skladbu portfólia prostredníctvom postupnej akvizičnej činnosti. Prirodzene, spravovanie portfólia je už na osobitú kapitolu.
Záverom
Určenie, alebo aspoň naplánovanie investičného horizontu je základným stavebným kameňom každej investície – do nehnuteľnosti nevynímajúc. Rozhodne odporúčame nebrať tento aspekt na ľahkú váhu, lebo na konci dňa Vás vie nepríjemne prekvapiť. V prípade že sa chcete o svojich krokoch poradiť, neváhajte nás kontaktovať. Radi Vám pomôžeme.
