Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku
Z pohľadu zákona máme ako občania EÚ právo kúpiť nehnuteľnosť v Taliansku, a to za rovnakých podmienok ako Talianski rezidenti. Opúšťame však domácu pôdu, preto je potrebné nastaviť sa na iný modus operandi, než na aký sme zvyknutí na Slovensku.
Na začiatku je potrebné vziať do úvahy to, na čo bude nehnuteľnosť využívaná. Konkrétne či ide o investičnú príležitosť alebo splnený sen na bývanie v Taliansku. Oba typy nehnuteľností vyžadujú iný prístup a tu je niekoľko základných bodov na zváženie:
- klíma a teploty
- vnútrozemie vs. hory vs. pobrežie
- bezpečnosť (kriminalita) a prírodné fenomény (zemestrasenie, záplavy, sopky)
- metropola vs. mesto vs. vidiek
- blízkosť potravín, nákupných centier, zdravotných stredísk, linky a zastávky autobusu/vlaku
- možnosti vyžitia (šport, gastronómia, víno, kultúra)
- sezónnosť (hlavne v prípade investičnej nehnuteľnosti)
Ponuka a rezervačná zmluva
Na vyhliadnutú nehnuteľnosť sa predávajúcemu urobí ponuka. Ak ju predávajúci akceptuje, pristúpi sa ku podpisu rezervačnej zmluvy. Pri podpise tejto zmluvy sa uhrádza časť predajnej ceny, ktorá je zvyčajne vo výške 20% celkovej ceny. V prípade odstúpenia od zmluvy zo strany kupujúceho prepadá záloha v prospech predávajúceho. Ak však od predaja odstúpi druhá strana, uhradí kupujúcemu 2-násobok rezervačného poplatku. Pri príprave rezervačnej zmluvy je vhodné poradiť sa s právnikom o pridaní tzv. “prerušujúcej“ klauzuly, ktorá odkladá účinnosť rezervačnej zmluvy až do momentu schválenia hypotekárneho úveru. Po vyhotovení potrebnej dokumentácie sa doplatí zvyšok kúpnej ceny a podpíše kúpna zmluva. Notár zapíše prevod v katastri nehnuteľnosti a tým sa zavŕši prevod vlastníckeho práva na kupujúceho.
Možnosti úveru alebo hypotéky
Do procesu kúpy vstupuje realitný agent, notár a príslušné úrady. Ak je na kúpu nehnuteľnosti použitý hypotekárny úver, pripája sa aj banka a sprostredkovateľ resp. finančný poradca. Ten predstavuje kľúčový prvok v celom procese a je často základnou požiadavkou bánk na to, aby vôbec otvorili proces schvaľovania úveru s cudzincom. Sprostredkovateľ pozná bankový systém a produkty, meniace sa zákony, zastrešuje celý priebeh vybavovania a komunikáciu s bankou a ručí za to, že banky dostanú všetky dokumenty načas a v požadovanej kvalite. Princíp udeľovania hypoték je rovnaký pre všetky banky, avšak preverovanie zahraničného klienta a konkrétne podmienky, ktoré navyše nie sú verejne propagované, sa líšia. Banky nie sú povinné poskytovať úvery cudzincom stále a môžu prijímanie žiadostí na určitú dobu (niekoľko mesiacov) pozastaviť.
Všeobecné pravidlo je, že banky poskytujú cudzincom úver vo výške 50% kúpnej ceny nehnuteľnosti, v niektorých prípadoch sa to môže vyšplhať na 70%. Dĺžka úveru sa zvyčajne pohybuje medzi 5 a 30 rokmi.
Základné podmienky pre získanie úveru
Je potrebné splniť nasledovné:
- dovŕšených 18 rokov veku
- ak je žiadateľ starší ako 70 rokov, je potrebný mladší ručiteľ
- potvrdenie o trvalom pobyte žiadateľa
- doklad o stave (slobodná/ý, vydatá/ženatý)
- zamestnanie v trvalom pracovnom pomere alebo penzia.
- Pri podnikateľoch a živnostníkoch sú banky opatrnejšie a hľadajú záruku pravidelného príjmu a splátok hypotéky.
- dokázateľný príjem: posledné tri výplatné pásky alebo dôchodky; posledné resp. posledné dve daňové priznania; výpis z účtu so zostatkom, ktorý musí byť vyšší ako zostatková suma kúpnej ceny po odrátaní hypotéky
- doklad o aktuálnych úveroch a dlžobách
- ponuka akceptovaná predávajúcim resp. rezervačná zmluva
- záruka
- znalecký posudok nehnuteľnosti
- uhradenie poplatku za žiadosť o poskytnutie hypotéky
- poistenie nehnuteľnosti
Proces preverenia žiadateľa a jeho finančnej situácie na Slovensku trvá 1-3 mesiace. Dokumenty zo Slovenska je potrebné preložiť do talianskeho jazyka a daňové priznanie apostilovať resp. legalizovať.
Notár, ktorý v Taliansku zastrešuje celý proces kúpy, pripravuje zmluvy a podklady, overuje vlastníkov nehnuteľnosti, zabezpečuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho a odvádza daň z nákupu nehnuteľnosti. Všetky doklady sa vystavujú v talianskom jazyku.
Poplatky
Kupujúci hradí poplatky a dane súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti, tie základné predstavujú:
Poplatok za prevod nehnuteľnosti
V prípade už užívanej nehnuteľnosti je to cca 9% jej katastrálnej hodnoty. Tá sa vyrúbi podľa podmienok stanovených stavebným úradom a je nižšia ako reálna kúpna cena. Ak ide o novú nehnuteľnosť tak namiesto prevodu hradí DPH, ktorá je vo výške cca 10% resp. 22% v prípade luxusnej nehnuteľnosti.
Notár
Zvyčajne 1,5%-2% z kúpnej ceny nehnuteľnosti
Realitný agent
Realitná provízia sa pohybuje od 3% do 8% z predajnej ceny nehnuteľnosti od oboch strán.
Podľa zákona (článok 1755 Občianskeho zákonníka) je realitný agent oprávnený dostať províziu z predaja ak je preukázateľné, že bol sprostredkovaný aktívnym pričinením daného realitného agenta. V zmluve o sprostredkovaní je veľmi dôležité určiť, kedy bude provízia vyplatená. Realitné agentúry si za moment kúpy stanovujú podpísanie rezervačnej a nie kúpnej zmluvy, napriek tomu, že to odporuje zákonu. Rovnako je užitočné overiť, či si realitný agent účtuje extra poplatky za služby, napríklad za dodatočnú prehliadku nehnuteľnosti (napr. pre vypracovanie znaleckého posudku pre banku).
Ďalšie náklady predstavuje poplatok za znalecký posudok, za žiadosť o úver a preklady vsetkých dokumentov.
Máte záujem o kúpu nehnuteľnosti na Sardínii a neviete sa rozhodnúť, ktorá lokalita je pre Vás tá pravá? Napíšte nám.
